Warum Investoren Cannabis Real Estate landesweit genauer unter die Lupe nehmen

Cannabis-Immobilien können oft Premium-Mietpreise verlangen, aber die ersten Fragen, die Immobilieninvestoren immer haben, sind: 1) Ist mein Geld in einer Cannabis-Immobilie sicher, und wenn ja, 2) sind die Premium-Mieten langfristig nachhaltig?

Die Hauptsorge für den potenziellen Cannabis-Immobilieninvestor ist die Gefahr eines zivilrechtlichen Verfalls. Mit anderen Worten, da Marihuana auf Bundesebene illegal ist, befürchten Anleger, dass das Eigentum des Anlegers, wenn die Strafverfolgung des Bundes auf seinen Mieter im Marihuana-Geschäft abzielt, vom Verlust bedroht ist, da es für illegale Aktivitäten des Bundes verwendet wurde.

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DIE UNSCHULDIGE EIGENTÜMERVERTEIDIGUNG

Die Hauptverteidigung für eine zivilrechtliche Verfallsklage, die der Vermieter eines Marihuana-Geschäfts normalerweise durchführen möchte, ist die Verteidigung des „unschuldigen Eigentümers“. Dies ist der Zeitpunkt, an dem der Vermieter argumentiert, dass er sich der illegalen Aktivitäten, die dem zivilrechtlichen Verfall zugrunde liegen, nicht bewusst war und somit unschuldig an jeglichem Fehlverhalten war, sodass sein Eigentum nicht verfallen sollte. Wenn ein Vermieter wissentlich ein Marihuana-Geschäft mietet, kann es für ihn schwierig sein, eine Verteidigung gegen „unschuldige Eigentümer“ einzurichten, wenn ihm funktional gleichgültig ist, ob das Geschäft dem staatlichen Recht entspricht.

Vermieter müssen daher proaktiv sein, um sicherzustellen, dass ihr Cannabismieter die staatlichen Vorschriften einhält – dh was die Lizenz erlaubt und was nicht und wie verschiedene Unternehmen nach den zahlreichen Regeln und Vorschriften arbeiten, denen sie unterliegen – und den Mietvertrag sollte die Einhaltung erfordern und dem Vermieter zusätzliche Inspektionsrechte einräumen, um diese Einhaltung zu überprüfen.

verbunden: Andrew DeWeese wurde im Artikel vom 4. Mai 2021 in der New York Times mit dem Titel „Ein Landraub für ein Stück New Yorker Marihuana-Geschäft“ zitiert, für den ein Großteil dieses Stücks vom Reporter als Hintergrundforschung verwendet wurde.

Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass Marihuana-Unternehmen (und in geringerem Maße an Marihuana angrenzende Unternehmen wie Cannabis-Vermieter und auf Cannabis ausgerichtete Dienstleister) weiterhin finanzielle und bankbezogene Herausforderungen haben. Der Zugang zum Bankwesen ist äußerst begrenzt, und viele Geschäfte werden immer noch mit Bargeld abgewickelt. Einige Kreditgenossenschaften bieten Girokonten für Cannabisunternehmen an, aber es gibt normalerweise eine Warteliste, um eine zu erhalten, und sie sind nicht überall verfügbar.

In ähnlicher Weise werden die meisten Titelunternehmen kein Geld für Treuhandgeschäfte halten, Transaktionen abschließen oder Eigentumsversicherungen für Immobilien abschließen, auf denen ein Cannabisgeschäft betrieben wird. Dies kann eine erhebliche Herausforderung für Käufer und Verkäufer von Immobilien mit Mietern von Cannabisunternehmen sein.

LIZENZIERUNGSKOMPLIKATIONEN

Cannabis-Vermieter müssen sich der Dynamik bewusst sein, wie Eigentümerwechsel von lizenzierten Unternehmen nach staatlichem Recht funktionieren. Immobilientransaktionen ohne Kenntnis der regulatorischen Dynamik können ein großes Problem sein. In Oregon können beispielsweise nur Personen mit einem genehmigten finanziellen Interesse an einem lizenzierten Unternehmen das Unternehmen betreiben. Wenn eine Vereinbarung zum Verkauf des Geschäfts getroffen wird, kann der Käufer ungeduldig sein, das Geschäft zu betreiben oder Dinge im Geschäft zu ändern oder sogar Geld in das Geschäft zu stecken.

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Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer können jedoch in Schwierigkeiten geraten, wenn der Käufer anfängt, Geld für das Geschäft auszugeben oder die Kontrolle über das Geschäft auszuüben, bevor die Regulierungsbehörde den Eigentümerwechsel genehmigt hat. Ebenso sollten die Stichtage für Eigentümerwechsel und Immobilienkäufe, an denen Cannabisunternehmen beteiligt sind, fast immer flexibel sein und davon abhängen, wann die Agentur ihre Genehmigung für den Wechsel erteilt. Wenn in einem Cannabisgeschäft Verstöße anhängig sind, deren Beilegung oder Anhörung lange dauern kann, oder wenn Ermittlungen eingeleitet werden, werden Eigentümer- und Standortänderungen in der Regel so lange aufrechterhalten, bis die Probleme gelöst sind.

Marihuana-Geschäftslizenzen sind in der Regel an das jeweilige Grundstück gebunden, für das die Lizenz ausgestellt wurde. In Oregon regelt das örtliche Recht, wo sich Marihuana-Unternehmen befinden können. Einige Kommunalverwaltungen beschränken ihre von Marihuana zugelassenen Gebiete, sodass Immobilien in diesen Gebieten sehr gefragt sein können. Gleichzeitig gibt es häufig einen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand zwischen Einzelhandelsgeschäften. Wenn also ein Einzelhandelsgeschäft in die Nähe Ihrer Immobilie zieht, haben Sie möglicherweise nicht die Möglichkeit, ein Einzelhandelsgeschäft in Ihrer Immobilie zu eröffnen, auch wenn dies nicht der Fall ist geeignet. Lokale Gerichtsbarkeiten müssen die Eignung der Immobilie für die Verwendung als Marihuana-Unternehmen bestätigen, und manchmal können bürokratische Prozesse diese Genehmigung verzögern.

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Auf der anderen Seite führen all diese Schwierigkeiten in Bezug auf die Standorte von Marihuana-Unternehmen dazu, dass es aufgrund der damit verbundenen regulatorischen Schwierigkeiten viel weniger wahrscheinlich ist, dass ein Marihuana-Unternehmen seinen Standort wechselt, wenn sich ein Marihuana-Unternehmen an einem bestimmten Standort niederlässt. Darüber hinaus werden Marihuana-Verarbeiter und -Produzenten häufig erhebliche Summen in den Ausbau ihrer Standorte investieren, um den Wert der zugrunde liegenden Immobilien zu verbessern.

ABER IST MEIN GELD SICHER?

Mit diesen Informationen können wir versuchen, die erste Frage zu beantworten, die ich gestellt habe: Ist mein Geld in einer Cannabis-Immobilie sicher? Die Realität ist, dass Tausende von Vermietern seit vielen Jahren an Tausende von lizenzierten Marihuana-Unternehmen vermieten. Und in Staaten wie Washington und Oregon haben wir nicht viel in Bezug auf die Strafverfolgung des Bundes gesehen, die auf Marihuana-Unternehmen abzielt, die in Übereinstimmung mit dem staatlichen Recht arbeiten, und wir würden nicht erwarten, dass sich dies zumindest unter den gegenwärtigen Umständen wesentlich ändert Verwaltung. Solange ein Vermieter über Mechanismen verfügt, um seinen Marihuana-Mieter für die Einhaltung der staatlichen Gesetze zur Rechenschaft zu ziehen, sollte der Vermieter nicht übermäßig über den zivilrechtlichen Verfall besorgt sein.

Aber was ist mit den Prämienmieten, die einige Marihuana-Vermieter verlangen? Sind sie langfristig nachhaltig? Jeder Staat wird etwas anders sein, aber das allgemeine Muster bei der Erteilung von Marihuana-Lizenzen für den Freizeitbereich sieht folgendermaßen aus:

1. Riesiges Interesse und stark überhöhte Immobilienpreise, da die Lizenzierung angekündigt wird und beginnt.
2. Drastischer Rückgang, wenn der Markt gesättigt ist.
3. Der Markt erholt sich mit dem Gewinn und der Konsolidierung, und die Mietpreise erreichen allmählich ein Gleichgewicht mit einer gesunden, aber bescheidenen Prämie über dem Marktpreis.

RÜCKBLICK: OREGONS FRÜHE REC-MARKTTAGE

Immobilienprobleme in der Cannabisindustrie haben sich sehr verändert, seit ich 2014 zum ersten Mal mit Cannabisunternehmen zusammengearbeitet habe. Damals hatte Oregon gerade die HB 3460 bestanden, die schließlich zum ersten Mal die medizinischen Apotheken regulierte und den berühmten „1.000 Fuß“ enthielt Regel “, die besagt, dass sich eine lizenzierte Apotheke nicht in einem Umkreis von 300 m um eine andere lizenzierte Apotheke oder eine Schule befinden darf. Oregon erlaubte den Menschen erstmals, diese Lizenzen ab dem 4. März 2014 zu beantragen, und so versuchten alle und ihre Mutter, alles abzustecken, was sie konnten. Einige verwendeten sogar Computermakros, um das Antragsformular schneller auszufüllen, damit sie an der Spitze standen die Warteschlange. Viele der Apotheken in Portland stammen aus dieser Zeit oder sind neue Unternehmen an Standorten, die seit jenen Tagen Apotheken sind.

Nachdem die Maßnahme 91 Ende 2014 verabschiedet worden war (mit der ab 2016 eine Erholungslizenz eingeführt wurde), gab es einen weiteren großen Landraub – diesmal für landwirtschaftliche Betriebe und Produktionsräume -, als die Menschen sich bemühten, gute, lizenzierbare Immobilien abzustecken, um die Vorteile zu nutzen “Green Rush.”

Von Ende 2016 bis 2017 hat Oregon eine Menge Marihuana-Lizenzen für den Freizeitgebrauch ausgestellt. Nach der Erntesaison 2017 kam eine riesige Menge Cannabis auf den Markt und die Preise gingen in die Toilette. Dies ist die Ära, in der Sie angefangen haben, Unzen guter Blumen in Einzelhandelsgeschäften für 50 USD oder weniger zu sehen (dieselben Unzen können heutzutage mehr als 200 USD erzielen). Für diejenigen, die keinen Gewinn erzielen konnten, gaben viele einfach ihre Lizenzen auf und einige zerstörte Cannabis-Immobilien wurden für ein Lied verkauft. Zu diesem Zeitpunkt begannen die Überlebenden und die gut finanzierten, Lizenzen zu erwerben, und der Konsolidierungsprozess innerhalb der Branche begann. (Oregon hat keine Begrenzung für die Anzahl der Lizenzen, an denen eine Person oder ein Unternehmen interessiert sein kann, und die vertikale Integration ist aufgrund der Steuereffekte von IRC 280E sehr attraktiv.)

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Als das Farm Bill von 2018 verabschiedet wurde, wechselten viele Menschen, die ihr Geld durch Cannabis verloren hatten, zu Hanf, so dass es im Sommer 2019 einen weiteren Landraub und Tonnen neuer Unternehmen gab, die Hanf anbauen. Zu viele verloren ihr Geld auch durch Hanf, so groß Das Angebot eines sich schnell verschlechternden Produkts traf eine Öffentlichkeit, die nicht bereit war, massive Mengen Hanf und CBD zu kaufen. Gleichzeitig begannen viele der Marihuana-Unternehmen, die langsam überlebt hatten, Geld zu verdienen, als der frühe Schaum abbrannte und die Öffentlichkeit sich daran gewöhnte, routinemäßig Cannabis zu konsumieren. Bis 2020 hatte die Branche immer noch Probleme, wurde aber langsam besser.

Als dann die COVID-19-Pandemie eintraf, sahen wir einen massiven Umsatzanstieg, und viele Kunden machten es finanziell viel besser. Ungefähr im letzten Sommer begann das OLCC, ausstehende Lizenzanträge und Anträge auf Eigentümerwechsel zu beschleunigen, was einen großen Unterschied für die Menschen bedeutete und viele ruhende Vermögenswerte freischaltete – Geschäfte und Betriebe, die betriebsbereit waren, aber in einigen Fällen gewartet hatten , mehr als ein Jahr, um ihre Lizenz zu bekommen. Als Biden gewählt wurde, war ein starker Anstieg der Nachfrage nach Lizenzen zu verzeichnen, was meiner Meinung nach auf Spekulationen über die Legalisierung durch den Bund zurückzuführen ist.

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In Oregon verkaufen Einzelhandelsgeschäfte im Allgemeinen für ein kleines Vielfaches (und manchmal einen Bruchteil) des Umsatzes des letzten Jahres, abhängig vom Standort, dem wahrgenommenen Potenzial und der Art der anderen Vermögenswerte, die mit dem Geschäft verbunden sind. Einige kleine Geschäfte verkaufen für mehr als 3 Millionen US-Dollar, aber das ist relativ selten. Produzentenlizenzen haben einen Wert, aber dieser Wert ist normalerweise begrenzt, da ein Unternehmen normalerweise sein eigenes Wachstum aufbauen möchte und sich häufig nicht für die vorhandene Wachstumsinfrastruktur interessiert – viele Unternehmen kaufen nur die Lizenz und sie sind derzeit auf dem richtigen Weg 200.000 USD plus oder minus. Prozessorlizenzen sind seltener und wertvoller, ebenso wie Verarbeitungsunternehmen, da sie mehr Infrastruktur erfordern. Beispielsweise erfordert ein Extraktionslabor mit CO2 oder Butan normalerweise eine Fire Marshall-Inspektion, bevor der Raum für die Nutzung zugelassen wird.

DIE UNTERE LINIE

Die Zukunft hängt wirklich davon ab, ob wir irgendeine Form der föderalen Legalisierung erhalten und wie der Gesetzgeber von Oregon den sozialen Konsum angeht. Oregon versucht, sich als Produzent und Zielstaat zu etablieren, aber New York hat uns übersprungen, nachdem es Gesetze verabschiedet hat, die den sozialen Konsum erlauben. Die Branche hier reift, daher würde ich von nun an keine großen Veränderungen auf dem Markt erwarten.

Abhängig davon, wie ihre Regulierungsbehörde mit der Lizenzverwaltung umgeht, werden Staaten wie New York und Florida möglicherweise eine ähnliche Art von Fahrt erleben wie Oregon, da zu Beginn spekulatives Geld fließt, gefolgt von einer Ausdünnung und dann der Konsolidierung.

Andrew gründete 2014 die Oregon Cannabis Law Group und fusionierte 2019 mit der Green Light Law Group. Er war lange Zeit an der Spitze der neuartigen rechtlichen Fragen in Bezug auf die aufstrebende Cannabisindustrie. Sie können ihn unter andrew @ kontaktierengl-lg.com oder 503-488-5424.

Dieser Artikel erschien ursprünglich in der Green Light Law Group und wurde mit Genehmigung erneut veröffentlicht.